Paseo del Bajo y urbanización de la Villa 31: venta de terrenos fiscales, obras mal hechas y negocios para pocos

Jonatan Valdiviezo es abogado y presidente de El observatorio por el Derecho a la Ciudad. En esta entrevista nos explica los negocios detrás de la construcción del Paseo del Bajo y de la urbanización de la Villa 31; del decreto extinguido de la dictadura en el que se basa el Gobierno para la venta de tierras fiscales y de los amigos y socios del poder que se benefician.

Joatan Valdiviezo (izq)

¿Cuáles fueron las principales irregularidades que han visto de la obra y cuáles ahora se vieron materializadas con la obra hoy casi terminada?

Nosotros lo que diferenciamos cuando analizamos una obra, una política urbana, es su la legalidad, si es una política adecuada o no y si hay alternativas. Cuando se hace una política urbana siempre hay beneficiarios y perdedores. Pero lo que solemos ver es que no hay una herramienta de equilibrio para distribuir las ventajas y las cargas.

Lo primero es la denuncia penal que presentó la presidenta de la Auditoría General de la Ciudad, que fue por la modificación de la forma de adjudicar las etapas de la obra.

Cuando se hace una licitación pública, se acostumbra a licitar primero la etapa más cara. Se hace licitación para varias etapas. En este caso: sector A, B y C. Como una empresa no puede presentarse a todas las licitaciones, primero se abre o se adjudica la obra más cara, para que la mejor propuesta vaya al sector que involucra mayor erogación del Estado. Lo que hizo el Gobierno de la Ciudad fue primero modificar y adjudicar el sector más barato, de esa manera liberó de competencia a IECSA para que adquiera la zona más cara.

¿IECSA era todavía de  Angelo Calcaterra?

Era de Calcaterra, después se la pasó a (Marcelo) Midlin.

Entonces empezamos a ver cómo se insertaba esa obra en la planificación de la ciudad y de Retiro -Los gobiernos de Macri y de Larreta tuvieron una política de apropiación del entorno rivereño- y en esa mirada ver cómo se inserta esta obra en esa política de apropiación de las empresas inmobiliarias y de entrega del Estado de ese sector.

Vimos que estas obras son utilizadas para legitimar venta de tierras públicas y  endeudamiento. Es una lógica constante del Gobierno, para hacer obras de transporte o para urbanización de villas utiliza eso, porque todos sabemos que estamos en una crisis habitacional y está colapsada la conectividad de la ciudad, por eso nadie puede decir que no.

En el caso del Paseo del Bajo lo utilizó para ambas cosas, por una parte (Nación) autorizó a endeudarse por 400 millones de dólares,  y para conseguir el resto del dinero para la obra (250 millones) autorizaron la venta de los terrenos de Empalme norte, que están junto a Puerto Madero, Eduardo Constantini fue quien terminó comprando una parcela por lo menos.

Lo que se vio a la par de la construcción del Paseo del Bajo y la urbanización de la Villa 31 es que se están desarrollando, por un lado en el ex Hospital Ferroviario un complejo de viviendas y oficinas de lujo (Quartier Retiro) y por el otro el Polo Educativo de la Ciudad. Esto, imagino que tiene que ver con un plan integral.

Claro, el PdB se inserta en esa planificación que tiene que ver con “entregar” la costanera. Pero el problema está en que ahí se encuentra el Barrio Carlos Mujica. Para eso tenían que resolver la cuestión de la conectividad. Por eso sacaron la autopista Illia del barrio y la pasaron por afuera. Incluso hoy se está haciendo relocalización de familias por esa decisión

La Illia se divide en dos hora, la que continúa y antes de ingresar al barrio se va por la periferia hacia Libertador, y el PdB. Ahí lograron la conectividad de la zona, principalmente en Puerto Madero, para solucionar el tema del tránsito pesado.

Para eso empezaron  modificando el Código Urbanístico de la Ciudad. En el caso de Quartier Retiro, también hubo una cierta ilegalidad, porque el predio tenía una zonificación que era para usos públicos. No se podía instalar allí nada comercial o privado. Una vez comprado el edificio, el Gobierno autoriza los usos privados después de ser vendido, no antes. Entonces, se lo compra barato y en dos segundos con un cambio de normativa aumenta el valor.

Para esto no van a la Legislatura,  sacan una resolución de interpretación donde el Gobierno interpreta que la zonificación que tiene ese predio se tiene que asemejar a la zonificación comercial.

En la zona de Empalme norte, cuando se aprueba el proyecto de Puerto Madero se indica que se tenía que destinar una parcela para la construcción de una escuela pública.

Puerto Madero cuando se aprueba, esa es otra locura, dice que se tiene que dejar una parcela para hacer un colegio público y además, de la distribución de utilidades se tiene que destinar tanto porcentaje para vivienda social y educación.

La escuela nunca se hizo. Yo no sé dónde la van a hacer porque ya vendieron todas las parcelas. Hace poquito me respondió la Corporación Antiguo Puerto Madero, que es una sociedad anónima (donde son socios Ciudad y Nación). Le pregunto si cumplieron el artículo 8 que hablaba de que las ganancias eran para destinar a educación y vivienda social–porque para legitimar la entrega de 170 hectáreas en los 90s  dijeron “vamos a utilizar la especulación inmobiliaria para obtener ingresos para hacer cosas buenas”- y la Corporación me contestó “nunca distribuimos utilidades”. A la ley la hicieron tan bien, que decía que las utilidades que le toque a la ciudad como socio se iban a distribuir para esto, pero como nunca hubo utilidades, la Ciudad nunca destinó un peso.

Nos dicen que son una empresa privada y que no tienen obligación de decir qué hicieron con la plata. ¿Entonces qué hicieron con toda la plata de la venta de los terrenos? No la destinaron para viviendas sociales o salud, la gastaron sólo para el emprendimiento, con el objeto de la corporación. Lo que intuimos es que gastaron toda la plata en invertirla en el mismo barrio. Entonces para la ciudad no quedó nada y toda la plata de la venta de la tierra pública quedó para la gente del barrio. Esa inversión que hace incrementar el valor de esa tierra.

¿Cómo es la situación con la urbanización de la Villa 31?

Este Gobierno cuando asumió trato de hacer lo que dijo Michetti, que a la villa la urbanice el mercado. Estas tierras  jurídicamente estaban fuera del negocio, por ser tierra pública uno no puede comerciarlas, para que ingrese al mercado tiene que mercantilizar esa tierra. Esto se logra haciendo propietarios a los villeros.

El diputado del PRO (fallecido) Enzo Pagani, en su momento salió a decir que iban a entregar títulos de propiedad a los que tenían construida sus viviendas, por eso fue que los inquilinos de la villa, viendo que no tenían posibilidad de tener vivienda intentaron tomar el Parque Indoaméricano, en la Comuna 8.

Esta iniciativa no funcionó, porque los barrios no quisieron título de propiedad, no quisieron que le titularicen la precariedad, el barrio sin urbanizar, casas sin servicios.

Después de eso, vino Larreta y dijo, «bueno para sacar estos barrios y que ingresen al mercado, la población no acepta que les demos títulos, tenemos que hacer el proceso de integración, hacer como que la urbanizamos».

Invirtieron mucha plata, como ningún gobierno con el objetivo de sacarlos, pero ahí está el negocio redondo, porque la plata que invierten se la llevan sus empresas. Hacen mal las obras, las vuelven a hacer. Negocio con la obra pública.

Por ejemplo la venta del Tiro Federal, el inmueble que más caro se vendió era supuestamente para urbanizar la 31, pero no sabemos dónde está la plata, porque para pagar las tierras de la 31 el gobierno volvió a tomar deuda pública. Entonces 150 millones de dólares lo pagaban con la venta del Tiro Federal, pero no apareció la plata y tuvieron que tomar deuda.

En la Legislatura se votó la autorización para que el Gobierno pueda vender las tierras de la 31. Nación le pasó los terrenos a cambio de que la ciudad tome deuda y la ciudad vendió la 31 para pagar esa deuda. Eso no implica que la va a vender con la gente adentro, sino que van liberar la mayor cantidad de suelo para vender.

A las familias que están relocalizando bajo la autopista la amenazan para que se vayan porque necesitan ese suelo libre. Por esto hay decenas de policías custodiando que en el barrio no haya conflicto.

En el informe del Observatorio mencionás que para la venta de los terrenos fiscales pertenecientes a Nación se basaron en una ley de la dictadura.

Ahí hay que diferenciar lo que son terrenos de la ciudad  y los nacionales. El caso del Tiro Federal se votó por ley de la Legislatura. Se puede estar de acuerdo o no, pero no hubo ilegalidad. El Empalme Norte (que eran terrenos nacionales),  se vendió para financiar el Paseo del Bajo, nosotros decimos que fue inconstitucional la venta. El Congreso es el que tiene la autoridad para vender los terrenos.

El tema es que la ley 22.423 en la que se basaron es de la dictadura, donde Videla se autodelegó la facultad para poder vender las tierras públicas más fácilmente,  pero la diferencia es que en ese entonces no había Congreso.

Tenía un vencimiento esa ley.

La Constitución de 1994  le dio cinco años de prórroga. A partir de ahí el Congreso la fue prorrogando hasta el año 2010, cuando se venció. Pero si vos te fijás  siguen usando esa ley para vender tierras fiscales.  Siguen citando esta ley de la dictadura para seguir vendiendo tierras nacionales.

Están haciendo como que urbanizan, pero en realidad están endeudando a las familias con créditos hipotecarios. Las escrituras de las viviendas le dan un poder al Gobierno para transformar las hipotecas en letras hipotecarias para que ellos puedan venderlas a terceros.

El boom inmobiliario en EEUU fue darle créditos masivos a gente que no podía pagar, agarraron esos paquetes de hipotecas y se lo vendieron a terceros, a bancos más grandes o a otro fideicomiso.

Lo grave es que las familias se despreocupan porque piensan que el Gobierno no los va a desalojar, porque si lo hace tiene que garantizar una solución habitacional, pero si el gobierno ya no es su acreedor, si es un fideicomiso o  una empresa internacional, se puede apropiar de todas las hipotecas del barrio.

La ecuación siempre es la misma: pierde la gente, pierde el Estado y  ganan los privados.

Es la directriz más que evidente. Uno ve cualquier política a nivel nacional estemos o no en crisis, lo que nunca frena son las decisiones para el mercado inmobiliario. Sigue la venta de tierra pública, siguen las concesiones. Vos podés demorar el debate de la reforma laboral u otras cuestiones, pero lo que nunca se logró frenar son todas las decisiones de política inmobiliaria.

En cuanto a las irregularidades estructurales, que es lo que podés mencionar.

No es tanto la inseguridad, hay cuestiones técnicas como estas salidas en la que dos carriles se transforman en uno o las subidas, pero nada que pueda generar una catástrofe a futuro.

Lo que si veo es mucha injusticia. Es una obra faraónica, que muchos expertos en transporte dijeron que habían otras alternativas, y  la paga Nación. Esa plata la podrían haber usado en muchas provincias. Volvemos a ver la cuestión unitaria.

La Ciudad de BUENOS Aires tiene las tres obras más importantes del país: El PdB,  el soterramiento del Sarmiento (hoy parado) y el Sistema Riachuelo. En estas tres obras estuvo IECSA. Al igual que en su momento también tuvo la obra del Arroyo Maldonado, que también tuvo irregularidades.

Por otro lado, siempre que hay una intervención de obra pública, aumenta mucho el valor del suelo de la zona. Los que más aumentaron el valor: el casco histórico y Puerto Madero. Cuando los gobiernos hacen esta inversión, tratan de capturar el aumento del valor del suelo que se genera, que es del esfuerzo común de dar tierra y tomar deuda. El Estado no estableció ninguna herramienta para recuperar plata. El peaje que van a pagar los camiones, únicamente alcanza para el mantenimiento del PdB, no genera ganancias.

Es el esfuerzo de todos y son sólo unos cuantos que se aprovechan de ese esfuerzo, concretamente.

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Es periodista del staff de Medio Extremo. Cubre noticias de política y sociedad, principalmente de la Ciudad de Buenos Aires. Podés escribirle a: contacto@medioextremo.com

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